Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) geçtiğimiz aylarda kira krizinin tahlili için geliştirdiği ‘Yeni Konut Modeli’nin finansman arayışına başladı. Koprü, otoyol ve kent hastanelerinde muvaffakiyetle uygulanan Kamu Özel İşbirliği (KÖİ) modelinin konutlar için de uygulanması; hem arsa sorununa tahlil olabilir hem de konut arzını artırarak mesken fiyatı ve kiraları denetim edilebilir.
FORMÜL BU TÜRLÜ İŞLEYECEK?
Formüle nazaran devlet yahut belediyeler arsayı verecek. Gayrimenkul firmaları buralara konut yapacak ve sonra kiraya verecek. Kiralar için üst limit konulacak, kiralamalar devlet kontrolünde olacak. Kira ölçüsü hane halkı gelirinin yüzde 30’unu aşmayacak. Tertipli olarak kirasını ödeyen müşterinin sürecin sonunda meskeni alma hakkı olacak.
KAYNAK SORUNU YAŞAMAYIZ
Projeyi geçtiğimiz haziranda açıklayan GYODER Lideri Mehmet Kalyoncu, ortadan geçen müddette arsa ve finansman için yaptığı teşebbüsleri anlattı. Basın sohbet toplantısında sorularımızı yanıtlandıran Mehmet Kalyoncu, bilhassa finansmanla ilgili olumlu dönüşler aldıklarını söyledi. Hollandalı bir emeklilik fonu ve Çin bankası ICBC ile görüştüklerini anlatan Kalyoncu, bu modelle arsa maliyetini sıfıra indirerek kiraları yarı yarıya düşürebileceklerini söyledi. Kalyoncu, “Suudi Arabistan’da oranın TOKİ’si ile görüştük. Çin’in en büyük inşaat şirketine ICBS üzerinden ulaşarak konuştuk. 12 kişi geldiler. Hollanda’dan emeklilik fonu ile görüştük. Abu Dabi’de Yatırım Bakanı ile görüştüm. Ayrıyeten Suudi Arabistan, BAE, Çin ve Hollanda dört ülkenin finansal kuruluşlarıyla bu görüşmeleri yaptık” dedi.
SIKIŞIKLIĞI AŞMAMIZ LAZIM
1.5 yıl evvel bir komite kurduk ve 1.5 yıldır bu işe baş yorduklarını anlatan GYODER Lideri Mehmet Kalyoncu, “Birçok kök sorunu saptadık. Bunlardan biri arsa sahibinin hak etmediği bir hissesi alması. Erişilebilirlik Komitesi kurmaya karar verdik. Konut geliştiren firma daha ucuza satmaz. Kesim yeniden para kazansın. Ancak bir konut üretildiğinde bir bedel oluşuyorsa o kıymete en büyük katkıyı kim yapıyorsa onun adaletli bir formda dağıtılmasını önceledik. Bunun kurallarını da bu çerçevede ortaya koyduk. Bunu mümkün kılacak finansmanı oluşturabilmek için de arsa maliyetinin sıfırlanması gerekiyor. Burada en büyük hissesi alan yerle ilgili bir adım atarsak bunun süratli çözülebileceğini gördük” dedi.
SOSYAL VE VİCDANLI BİR YAKLAŞIM
KİRAYI OTORİTE BELİRLEYECEK
Önerdikleri modelde mülkiyetin devlette yahut belediyede kalmaya devam edeceğinin altını çizen Kalyoncu, düzenleme ve denetleme konusunda ise şunları anlattı: “Kirayı otorite belirleyecek. Tarifeyi devlet yayınlasın. Mesela bizim dalımızın denetleyici konseyi yok. Güç dalının EPDK’sı, bankaların BDDK’sı var. O yüzden bir denetleme heyeti tarifeleri oluştursun. Bu modelimizi bakanlıklara, İstanbul’daki ilçe belediyelerine, büyükşehire ve ilgili kuruluşlara gönderdik ve randevu talep ettik. Üsküdar, Ümraniye, Şişli, Avcılar ve Başakşehir belediyesiyle görüştük. İlçelerin de en büyük sorunu arazi üretmek. Hepsinde birebir sorun var. Onlar da diyor ki keşke arsa olsa da yapsak.”
ERİŞİLEBİLİR KONUT ÜRETİMİNDE KÖİ MODELİNİN İŞLEYİŞİ
1 Devlet arsa tahsisi, plan üretimi ve altyapıyı hazırlar.
2 İmtiyaz müddetince arsa devletten özel şirkete devredilir.
3 Misyonlu şirket, finansman bulma, tasarım, inşaat bakım ve tamiratı yapar.
4 Kira, hane halkı gelirinin %30’u civarında olur.
5 Vazifeli şirket tarafından tahsilat ve kiralama yapılır. Getiriler 49 yıllığına KÖİ’nin tasarrufuna geçirilir.
6 Belirlenen mühlet zarfından sonra konutların mülkiyet hakkı devlete devredilir.
Bugün başlarsak birinci konutlar 2024’te hazır
Kalyoncu, “Finansman tarafı çözüldü diyelim, birinci kazma ne vakit vurulur?” sorusuna şu yanıtı verdi: “Hızlanması için elimizden gelen her şeyi yapıyoruz. Bakanlıklarla görüşmekle birlikte, bütün belediyelere ulaşıyoruz. Yeri olan belediye, bunun finansal matematiği çözüldüğü için parası hazır diyebiliriz. Türkiye’de kamu-özel işbirliği (KÖİ) modelinde bu test edildi, başarıldı. Başarısı ortada. O yüzden bunu özgüvenle söylüyoruz. Bu modelin uygulanacağı birinci arsa hazır olduğunda bence 2024 yılında birinci konutlar üretilmeye başlar.”
BANKALARDAN OLUMLU DÖNÜŞ ALDIK
Şu an Merkez Bankası, belediyeler ve hükümetle konuştuklarının bilgisini veren Kalyoncu, “Ayrıca işin finansman boyutu da var. Merkez Bankası Lideri’ne da anlattık. 5 banka ile görüştük. Bankalar da bu işe baş yormalı. SPK ile toplantılar da yapıldı. Bugüne kadarki gayrimenkul sertifikaları satılık konut üzerinden gitmiş. Biz ise konutun kira gelirine endeksli bir sertifika önerdik. Yaşayacak bir sertifika olacak. Bildiri tekliflerimizi önümüzdeki hafta iletmiş oluruz. Bu olursa çığır açacak. Vatandaş da sertifika yoluyla kira gelirine ortak olabilecek. Herkes memnun olacak. Tek memnun olmayan arsa sahipleri olur” diye konuştu.
Zirvede de anlatacak
25-26 Ekim’de yapacakları 18. GYODER tepesinde bu projeyi anlatacaklarını belirten Kalyoncu, “Çok hoş fikirlerimiz var. Nelerin yapıldığını nelerin yapılabileceğini konuşacağız. O yüzden dorukta sarsıntısı merkeze aldık. Tahminen yüzde 60 sarsıntı ve kent odaklı olacak. Kentlerin değişen iklim şartlarına hazırlığı ile ilgili de bir içerik oluşturduk” dedi
İbrahim Acar
